Digite o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros e o prazo para ver a parcela mensal e o custo total do financiamento.
%
Valor financiado: 280.000 (80% do imóvel)
Parcela mensal
Total de juros
324.346,93
Total pago
604.346,93
Prazo real
30 anos
Tabela de amortização (por ano)
Ano
Juros
Amortização
Saldo devedor
1
16.706,46
3.438,43
276.561,57
2
16.494,39
3.650,51
272.911,06
3
16.269,23
3.875,66
269.035,40
4
16.030,19
4.114,71
264.920,69
5
15.776,41
4.368,49
260.552,20
6
15.506,97
4.637,93
255.914,27
7
15.220,91
4.923,99
250.990,28
8
14.917,21
5.227,69
245.762,59
9
14.594,78
5.550,12
240.212,47
10
14.252,46
5.892,44
234.320,03
11
13.889,02
6.255,87
228.064,16
12
13.503,18
6.641,72
221.422,43
13
13.093,53
7.051,37
214.371,07
14
12.658,62
7.486,28
206.884,78
15
12.196,88
7.948,02
198.936,76
16
11.706,66
8.438,24
190.498,53
17
11.186,21
8.958,69
181.539,84
18
10.633,66
9.511,24
172.028,60
19
10.047,03
10.097,87
161.930,73
20
9.424,21
10.720,69
151.210,04
21
8.762,98
11.381,92
139.828,13
22
8.060,97
12.083,93
127.744,20
23
7.315,66
12.829,24
114.914,96
24
6.524,38
13.620,52
101.294,44
25
5.684,30
14.460,60
86.833,84
26
4.792,40
15.352,50
71.481,35
27
3.845,49
16.299,41
55.181,94
28
2.840,18
17.304,72
37.877,22
29
1.772,86
18.372,04
19.505,18
30
639,71
19.505,18
0
Somente amortização e juros (Tabela Price). Seguros, taxa de administração, ITBI e cartório não estão incluídos.
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Como funciona
O valor financiado é o valor do imóvel menos a entrada. A parcela segue a fórmula da Tabela Price, com taxa fixa e parcelas iguais:
parcela = valor financiado × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
em que r é a taxa anual dividida por 12 e n o número de parcelas mensais. Nos primeiros anos, a maior parte de cada parcela é juros; no fim, quase toda a parcela amortiza a dívida. A tabela por ano mostra essa divisão e pode ser baixada como arquivo CSV.
Exemplos
Para um imóvel de R$ 400.000 com 20% de entrada (R$ 320.000 financiados):
Taxa e prazo
Parcela mensal
Total de juros
11% a.a., 30 anos
R$ 3.047,43
R$ 777.076,55
11% a.a., 20 anos
R$ 3.303,00
R$ 472.720,69
10% a.a., 30 anos
R$ 2.808,23
R$ 690.962,45
Um ponto percentual a menos na taxa economiza R$ 239,20 por mês e R$ 86.114,10 de juros em 30 anos.
Antes de decidir
Correção do saldo. A calculadora considera uma taxa fixa. Financiamentos corrigidos pela TR ou pelo IPCA podem ter parcelas maiores ao longo do tempo; refaça a conta com uma taxa um pouco mais alta para ter margem.
A entrada. Uma entrada maior reduz o valor financiado, a parcela e os juros. Os bancos costumam financiar até 70% a 80% do valor do imóvel, e em muitos casos é possível usar o FGTS na entrada.
O custo total. Compare as propostas pelo CET e pelo total pago em todo o prazo, com seguros e tarifas, não só pela primeira parcela.
Perguntas frequentes
O que está incluído na parcela?+
Só amortização e juros. Os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a taxa de administração, a correção pela TR e custos como ITBI e cartório variam de banco para banco, então some-os à parte para saber o gasto real.
Esta calculadora usa SAC ou Tabela Price?+
Tabela Price, com parcelas iguais. Muitos bancos no Brasil usam o SAC, em que a amortização é fixa e a parcela começa mais alta e vai caindo; no SAC o total de juros costuma ser menor. Use este resultado como referência e confira a simulação oficial do banco.
Quanto se economiza com um prazo menor?+
Muito em juros, em troca de uma parcela maior. Financiar R$ 320.000 a 11% a.a. custa R$ 3.047,43 por mês em 30 anos (R$ 777.076,55 de juros) ou R$ 3.303,00 em 20 anos (R$ 472.720,69 de juros).
Vale a pena amortizar antes?+
Cada pagamento extra reduz a dívida sobre a qual os juros são calculados. Pagar R$ 500 a mais por mês num financiamento de R$ 320.000 a 11% a.a. em 30 anos quita tudo em 16 anos e 1 mês e economiza R$ 415.252,11 de juros.
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